上海浦东金茂大厦五千万元风水费的性价比
网上胜传：上海浦东金茂大厦的风水费花了五千万元！乍听起来，好象有虚假传播之嫌。在业内人来看，这个花费五千万的项目，却没有甚麽奇怪。这类大型风水的收费 一般是整项投资的一个百份点，金茂大厦的总投资是五十亿，那麽一个百份点便是五仟万了。当然这个投资分开多少期去分摊，则每个项目都不一样！
那么金茂大厦用於风水费用需要五仟万元，是否值得？
这个问题，当然不是一般人有能力去评审的，只有投资的集团及集团董事长王先生才有资格去评议。金茂大厦每天的运作成本是一百万元人民币，一年的运作成本超过三亿五仟万，如果风水没有处理好而出现财丁两败的局面，这样的失误代价是没有公司可以承担的！
金茂大厦的设计单位是美国的SOM建筑设计师事务所，他们所收取的费用，大约是投资方案的六个百份点，如果以五十亿元计算，便是三亿元。为甚麽又没有人去评议这般高昂的设计费用是否值得？
设计师是帮公司花钱的，而风水师是帮公司赚钱的，孰更重要？
一个如此庞大的项目是需要建筑师与风水师合作无间才能达成的。又有多少行外人知道当年SOM的首席设计师Adrain.Smith先生与金茂的风水师合作 了多少个晚上，才成就出金茂这个项目呢？设计师与风水师的分工是非常明确的，风水师负责项目整体布局，道路的方排，各项功能的安排，如大堂、电梯、接待、 商场、餐饮、装潢等等…建筑师负责项目外观，建筑结构、工程及将风水师的规划布局付诸实行。
风水师除了要与项目的主设计师合作之外，更需要与各功能组的设计师合作，例如观光层、酒店、餐饮、商场等等，总而言之，要做到每个位置都是生旺之气源源不 绝，人流不断。基本上，风水师是项目布局设计的总设计师，而建筑师是美化布局的总指挥，有叁与超大型设计经验的设计师/建筑师，应该不会反对吧？（不论是 建造汇丰银行香港及伦敦总行的Sir Norman Foster, 建造香港中银大厦的贝聿铭先生、建造香港长江大厦的Cesar Pelli先生或是设计澳门金沙赌场的Paul Steelman先生，他们都不约而同地说出风水师在整个项目的重要性及表现出对风水的尊重！详情另文再述！）
而金茂大厦的业绩确实是值得鼓舞的，从王先生细数的金茂财政状况可以看到：
金茂大厦１５年可收回投资。“事实上，金茂集团的赢利能力、融资能力、抗风险能力、品牌知名度和美誉度不断提高，年还贷能力达２亿元，２００１年纳税付息 之后的纯利润达４９００万元。建设银行、工商银行、浦发银行、招商银行等多家商业银行对金茂很有信心，希望继续借钱给金茂。”
王宝臣补充说，“的确，‘金茂开门一百万’，每天的运营费用在１００万元左右。作为世界第三高楼，金茂大厦拥有亚洲顶级的写字楼和‘超五星’的金茂君悦大 酒店，运营成本自然是昂贵的，关键是金茂每天的经营收入远远高于支出。如果没有合理的资本结构和债务结构，金茂大厦不可能像今天这样巍然矗立在黄浦江 畔。”
王宝臣指出，金茂大厦总投资超过５４亿元。开业３年来，大厦运营良好，已步入收益期。２００１年主营收入６.８亿元，税前利润１.４亿元，分别比１９９９ 年增长３倍和２０多倍。累计上缴税金１亿多元，每年为社会提供２０００多个稳定的就业机会。根据权威测算，可用１０年左右时间还清大厦全部贷款本息；若不 考虑贴现因素，可用１５年左右的时间收回大厦全部投资（包括后期大厦改良、改造支出），这比国际同类摩天大楼成本回收期要缩短５年。
国际化管理、品牌化经营、市场化运作，使金茂大厦这颗建筑“明星”迅速走红。特别是“《财富》论坛”、APEC等一系列国际性会议的举办，使金茂大 厦蜚声海内外。如今，金茂已成为国内外政要、豪商富贾和各界名流首选的聚会场所，成为世界知名企业入驻上海的理想办公地点，成为中外游客流连忘返的观光胜 地。
金茂大厦是目前科技含量最高的超高层建筑，集 中了当今世界最先进的技术和设备。大厦运行以来，借鉴国际摩天大楼的先进管理理念和方法，并进行管理创新。目前，大厦物业管理已通过国际ISO９００２质 量体系论证，并被国家建设部评为“全国物业管理示范大厦”，这表明金茂的物业管理达到了国内最高水平。开业３年，金茂大厦实现了安全平稳运营。今年５月， 金茂集团与德国英泰公司合资成立物业管理公司，使金茂大厦的物业管理达到国际一流水准。
据了解，形若巨笔、神似宝塔的金茂大厦，先后荣膺“上海建国五十周年经典建筑十大金奖第一名”、建筑界“奥斯卡奖”——美国建筑师学会“２００１年度最佳室内建筑奖”（金茂大厦是获此殊荣的第一个中国建筑项目）等１８项大奖。
王宝臣指出，“事实证明，中国企业不仅有实力投资、建造世界一流的摩天大楼，而且也有能力管理和经营好世界一流的摩天大楼。”
三大主营业务蒸蒸日上。王宝臣指出，金茂大厦的主营业务分三大板块：一是从３层到５０层的写字楼，二是从５３层到８７层的金茂君悦大酒店，三是第８８层观光厅。目前，这三块业务增势喜人。
据了解，金茂１２万平方米智能化写字楼，最高日租金达１.５美元／平米，出租率逐年提高，２０００年为５４.４％，２００１年升到７５％，目前已达 ８５％，执上海写字楼出租率之牛耳。租赁收入从１９９９年的８７８万元猛增到去年的１.０１亿元，３年累计达１.４５亿元。这里汇集了２０多个国家和地区 的９０多家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、德累斯顿银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等十多家世界５００强企业，于是大厦 被誉为“垂直的金融街”。
金茂君悦大酒店有５５５间客房，每个标准间的收费标准是每天２００美元外加１５％服务费，客房率常年保持在８０％以上，旅游旺季超过９０％。营业收 入从１９９９年的１.６７亿元增长到去年的４.８９亿元，３年累计近１１亿元，综合效益位居上海同行榜首。在凯悦国际酒店管理集团所属东南亚地区１４家君 悦酒店中，金茂君悦的经济效益名列第一。金茂君悦还被《亚洲商业周刊》、《亚太商务旅行者》等权威机构授予“亚洲最佳商务酒店”、“上海最佳商务酒店”等 称号，美国优质服务协会还授予“五星钻石奖”——这是国际服务业最具权威的奖项。
作为国内最高和最大的观光厅，金茂８８层观光厅３年接待游客３３０万人次，年收入从１９９９年的３８１９万元增长到２００１年的４６７６万元，３年累计达１.３７亿元。它不仅成为上海十大旅游新景点，并被国家旅游局批准为全国首批４A级旅游景点。
金茂的资产负债率低于５０％ 。王宝臣强调，金茂集团是一家产权明晰、依照现代企业制度组建的股份公司，董事会向股东大会负责，股东们对经营管理好“中华第一高楼”充满信心。 据透露，到２００１年底，公司总资产为５５.６１亿元人民币，比１９９９年末递增７％；股东权益为２７.３亿元，比１９９９年末增长２.４％；息税前利润 近２.６亿元；年经营现金净流入稳定在３亿元以上；公司本部贷款规模为２４.２亿元，比２０００年末下降１１％。金茂的资产负债率逐年降低，目前为 ４９％，预计明年还将有相当幅度的下降，三年内可望降至４０％左右。
王宝臣说，从筹建金茂大厦起，金茂集团就一直保持着优良的信用记录，从未拖欠过银行一分钱的本息。金茂大厦开业以来，已连续两年被评为上海市资信A级企 业，公司还与国内多家大银行建立了紧密的银企合作关系。例如，金茂集团今年与建设银行上海分行续签了为期三年的银企合作协议。
王宝臣指出，有人说金茂大厦的“１４家股东，人人想卖”，视金茂大厦为“一个大包袱”，这完全是空穴来风。他说，我从来没有听说过哪家股东想出让股 权。事实上，目前的１０家股东都把金茂大厦的股份看得很重。在今年４月召开的股东大会上，金茂大厦的最大股东——中国化工进出口总公司的总裁刘德树就表 示，“金茂大厦的资产质量非常好，对金茂的未来充满信心。”金茂开业３年来，年年都有盈利，但股东没有分过红，这是因为全体股东有一个共识：要把金茂作为 长线投资，把眼前利润用于长远发展。
据悉，为调整企业负债结构，支付工程尾款，降低财务成本，减轻利息负担，提高赢利能力，今年４月２８日，金茂集团发行了１０亿元１０年期、信用级别 为AAA的企业债券。这是今年获准发行的第一只企业债券，建设银行上海分行提供不可撤销担保，开创了商业银行为企业债券提供不可撤销担保的先河，而且债券 三天就一售而空。
“如果不是看好金茂的品牌、信用、实力、前景和投资价值，建设银行肯提供担保吗？人们又怎么会抢购金茂的债券？”王宝臣说。
风水布局是终身的承诺！从王先生以上的说话，可以看出金茂集团对这个项目的信心。这个项目估计十五年收回成本，这比国际同类摩天大楼成本回收期要缩 短５年。而这类超大型的风水项目，风水师一般会考虑可维持六十年的布局。这个项目建运於七运末，八运大旺，九运犹有馀威，一运必须改局。风水以每运二十年 计算，这个风水布局能取得五十年的旺气，五仟万的风水费用投资，现在再问王先生是否值得？相信王先生应该会心微笑吧！
